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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
1ª VICE-PRESIDÊNCIA

Autos nº. 0030639-06.2025.8.16.0001

Recurso: 0030639-06.2025.8.16.0001 Pet
Classe Processual: Petição Cível
Assunto Principal: Rescisão / Resolução
Requerente(s): J. L. CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA
Requerido(s): VALDENIR APARECIDO OLIBER
VALDIRENE GIOVANI PEREIRA
I -
JL Consultoria Imobiliária Ltda. interpôs Recurso Especial, com fundamento no artigo 105,
III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal (CF), contra os acórdãos da 20ª Câmara Cível
deste Tribunal de Justiça.
Alegou, em síntese, dissídio jurisprudencial e violação aos seguintes dispositivos legais:
a) Arts. 369, 370, parágrafo único e 442 do Código de Processo Civil (CPC) - O Tribunal de
origem afastou a preliminar de cerceamento de defesa, entendendo que a prova necessária
seria exclusivamente documental. Afirma que esses dispositivos asseguram a produção de
todos os meios de prova admitidos em direito, incluindo prova oral e depoimento pessoal das
partes, essenciais para demonstrar os vícios preexistentes no imóvel e o conhecimento prévio
dos Recorridos. Sustenta que o indeferimento da prova oral violou seu direito de defesa e
configurou cerceamento.
b) Arts. 125, 421 e art. 421-A do Código Civil – Argumenta que a cláusula contratual
estabelecia condição suspensiva — a expedição do alvará — que deveria deflagrar o prazo de
16 meses para entrega da obra. Aponta que, enquanto tal condição não se verifica, não surge
obrigação exigível, de modo que não há mora nem inadimplemento. O acórdão considerou que
a Recorrente foi inerte e que não poderia se beneficiar da própria conduta, afastando a eficácia
da cláusula contratual sobre o termo inicial da obrigação.
Indica violação aos princípios da autonomia da vontade e pacta sunt servanda, porque a
decisão teria ignorado o pacto expresso que alocava o risco da expedição do alvará entre as
partes. Entende que o Tribunal reinterpretou o contrato e modificou a alocação de riscos
definida pelas partes.
c) Art. 422 do Código Civil - O acórdão deixou de analisar a suposta violação à boa-fé
objetiva e ao venire contra factum proprium, sob o fundamento de inovação recursal.
Argumenta que os Recorridos tinham conhecimento prévio dos problemas documentais do
imóvel, o que influenciaria a interpretação da conduta recíproca à luz da boa-fé objetiva.
d) Art. 475 do Código Civil – Assevera que não houve inadimplemento, pois o prazo
contratual para entrega do imóvel não havia começado a fluir, já que dependia da expedição
do alvará. Assim, é indevida qualquer indenização por perdas e danos.
II -
No tocante aos artigos 370, § único, 369 e 442 do Código de Processo Civil, o colegiado
afastou a tese de cerceamento de defesa, sob os seguintes fundamentos (mov. 39.1):
“(...) Isso, porque a comprovação do vício do imóvel que impediu a obtenção do alvará de
construção é, inequivocamente, documental.
Ora, sequer foi expressamente indicado qual seria o defeito da documentação do terreno,
a dificultar a delimitação da controvérsia. De qualquer sorte, é certo que competiria à
parte ré, a fim de se desincumbir de seu ônus probante (art. 373, II, do CPC), apresentar
prova escrita da mácula do bem, por exemplo, por meio de laudo emitido por engenheiro
ou de exigências da Prefeitura Municipal e/ou outros órgãos exigindo a regularização da
área. Todavia, permaneceu inerte. (...)”.
Assim, rever a convicção acerca da produção da prova oral demandaria reexame do conjunto
fático-probatório, o que é vedado em recurso especial, devido ao óbice da Súmula 7 do
Superior Tribunal de Justiça.
Sobre:
“(...) 2. Na linha dos julgados desta Corte, não é possível modificar a convicção formada
pelas instâncias de origem acerca da necessidade ou desnecessidade de produção de
prova sem revisar fatos e provas, o que veda a Súmula nº 7 do STJ. (...) 9. Recurso
especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.” (REsp n. 2.073.085
/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10
/2025.)
Em relação aos artigos 125, 421, 421-A e 475 do Código Civil, a respeito da cláusula
suspensiva no instrumento contratual, foi consignado no aresto impugnado (mov. 39.1 AP):
“(...) O Contrato Particular de Promessa de Permuta de Fração Ideal de Lote de Terreno
por Unidade Autônoma a Ser Construída foi firmado pelas partes em 3/6/2021 (mov. 1.11
/origem), tendo a ré/apelante se obrigado à entrega da unidade permutada “pronta e
acabada no prazo de até 16 (dezesseis) meses a contar da data da expedição do alvará
de construção” (Cláusula Terceira - p. 3).
Sustentou a recorrente, nesse sentido, que sem a obtenção do mencionado alvará não
teve início o transcurso do prazo para a entrega do sobrado aos autores/apelados, haja
vista se tratar de cláusula suspensiva não implementada.
Em que pese a argumentação despendida nas razões recursais, é certo que a pretensão
da parte não deve prevalecer.
Ora, a demanda da origem foi proposta em 6/2021 – ou seja, 24 meses após a
celebração do pacto, sem que tivesse sido obtido o alvará construtivo pela ré.
Verifico, portanto, que decorrido prazo superior ao da conclusão da construção a
empresa sequer obteve junto aos órgãos competentes o documento que autorizaria a
realização das obras no terreno permutado.
Apesar de alegar que a demora decorreria de problemas na documentação do bem, não
produziu prova nesse sentido – comprovação esta que, como já indicado, deveria ser
documental e é de fácil acesso à parte (acaso tivesse adotado quaisquer medidas para a
obtenção do alvará ou para a regularização do vício que aduziu).
Observo, em verdade, do teor dos e-mails do mov. 21/origem, juntados pelos autores,
que não constavam, até 03/2023, solicitação ou concessão de alvará de construção para
o lote. Apesar de impugnados os documentos (mov. 35.1/origem), não há elementos para
afastar a eficácia probatória de seu teor, seja porque são informações prestadas pela
Secretaria Municipal de Urbanismo de Curitiba, seja em razão da ausência de
apresentação de elementos que os desconstituíssem. (...)
A admissão da situação pandêmica para a finalidade pretendida pela parte não
prescindiria da devida demonstração do elastecimento do prazo de análise pelos órgãos
competentes, o que não ocorreu.
Em verdade, o que se verifica é apenas a inércia da apelante em adotar qualquer
diligência voltada à obtenção do alvará de construção.
Ocorre que, embora o contrato tenha estabelecido como termo inicial do prazo para
entrega da unidade aos autores/apelados a concessão do alvará, não é possível admitir
que a recorrente seja beneficiada por sua própria conduta, em detrimento dos
permutantes que, inclusive, tiveram que desocupar o imóvel que era destinado à sua
residência. (...)
ii) E de tal mora, injustificada, decorre a obrigação da apelante indenizar os apelados
pelos prejuízos suportados, não havendo que se falar em ausência do dever de indenizar.
Ainda que o contrato não tenha estabelecido a obrigação de arcar com aluguéis, tal
circunstância decorre da expectativa de cumprimento das obrigações de ambas as partes
do negócio jurídico em prazo razoável. (...)
Ainda que no caso dos autos o contrato não tenha estipulado prazo certo para a entrega
do imóvel, é plenamente aplicável o entendimento quanto à ocorrência de prejuízo
presumido dos autores, haja vista o inconteste descumprimento contratual. (...)”.
Nesse contexto, modificar o julgado exigiria a interpretação de cláusulas contratuais e a
reapreciação dos fatos e provas do caderno processual, o que esbarra nas Súmulas 5 e 7 do
Superior Tribunal de Justiça.
A propósito, “(...) Alterar as conclusões do acórdão recorrido exige interpretação de cláusula
contratual e reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir as
Súmulas n. 5 e 7, ambas do STJ. (...)” (AgInt no AREsp n. 2.998.363/SE, relator Ministro
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 16/12/2025).
Sobre a inovação recursal relativa ao princípio da boa-fé, a câmara julgadora concluiu que “(...)
Ainda que a parte recorrente sustente a natureza de ordem pública de tais questões, a
autorizar seu conhecimento em sede de recurso, é certo que a questão excede a lide
delimitada na origem – notadamente à alegação, extemporânea, de que os recorridos não
teriam colaborado para solver o vício alegado. (...)” (p. 4 – mov. 39.1 AP).
Como se observa, o órgão fracionário, com base nos fatos descritos nos autos, decidiu a lide
nos limites nela estabelecidos e, rever tal conclusão demandaria o reexame do acervo fático
probatório, o que é vedado por força da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.
Cita-se:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RECURSO ESPECIAL
INTERPOSTO COM ERRO NA QUALIFICAÇÃO DA PARTE. PRINCÍPIO DA
INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. VÍCIO SANÁVEL. APELAÇÃO NÃO
CONHECIDA NA ORIGEM POR OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E
INOVAÇÃO RECURSAL. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
1. É possível superar erro material na qualificação da parte, quando, pelo contexto da
petição, é inequívoca a identificação do verdadeiro recorrente e não há prejuízo à defesa
da parte adversa.
2. Rever a conclusão do Tribunal estadual, que não conheceu da apelação por
entender haver violação ao princípio da dialeticidade e inovação recursal, demande
reexame de fatos e provas, providência vedada em sede de recurso especial, nos
termos da Súmula 7/STJ.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial”. (AREsp n. 2.801.299/GO,
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10
/2025.)
Em relação ao dissídio jurisprudencial, “(...) a inadmissão do recurso especial interposto com
fundamento no artigo 105, III, "a", da Constituição Federal, em razão da incidência de
enunciado sumular, prejudica o exame do recurso no ponto em que suscita divergência
jurisprudencial se o dissídio alegado diz respeito ao mesmo dispositivo legal ou tese jurídica, o
que ocorreu na hipótese. (...)” (AgInt no REsp n. 2.159.060/CE, relator Ministro Benedito
Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 29/11/2024)
III -
Diante do exposto, inadmito o recurso especial, ante a aplicação das Súmulas 5 e 7 do
Superior Tribunal de Justiça.
Intimem-se.

Curitiba, data da assinatura digital.
Desembargador HAYTON LEE SWAIN FILHO
1º Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná

AR 64